期房烂尾，小业主必须继续还贷吗？（一）

是暂停还贷？还是终止还贷？

近期，河南、江西、湖北等多地期房业主发布“停贷告知书”，称在房屋预售过程中，各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务等行为，最终导致房屋烂尾。业主既拿房无望，又被迫继续还贷，为保障自身切实权益，万般无奈的情况下全体暂停向贷款银行还款。

在法律上有观点认为，由于业主和开发商之间的买卖合同关系、业主和银行之间的借贷关系属于两个直接相关但不同的法律关系，即使开发商出现逾期交房等违反商品房买卖合同约定的行为，业主也只能依据业主和开发商之间的买卖合同关系向开发商主张权利，银行并不直接向业主负责。

因此，业主贸然停贷便违反了贷款合同中规定的定期还款的约定，可能产生诸多不利影响。银行可能采取措施导致业主产生征信问题、逾期罚息等，甚至可能在法院提起诉讼起诉业主并申请强制执行。

那么，在司法实践中业主是否可以做到合法有效的暂停或者终止还贷呢？

1、对业主而言，业主不愿意解除商品房买卖合同，合理合法暂停还贷，是上策；如果开发商可以恢复施工，业主也愿意还贷。

2、如果房屋开发商确实无力完工的话，业主最后的打算，还是解除房屋买卖合同，终止还贷，及时止损。

本文暂时仅就解除房屋买卖合同，终止还贷提供意见，后续就暂停还贷做进一步的分析。

一、烂尾楼业主愿意解除房屋买卖合同，及时止损的情形。

如业主愿意放弃已购房产并主动退房，可以依次解除商品房买卖合同、担保贷款合同，解除上述两份合同后借贷关系解除，自然无需继续还贷。

（一）解除商品房买卖合同、担保贷款合同的途径

1、业主可以与开发商、银行协商解除相关合同；

2、若开发商、银行不予以配合，则向法院提起诉讼。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（下称“《商品房买卖合同司法解释》”）第二十一条第一款规定，并参照各地法院的判例，如成都中院(2021)川01民终30号、盐城中院(2021)苏09民终7198号、贵阳中院(2021)黔01民终10559号等，法院可将商品房买卖合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷合并审理，即业主可以在一个诉讼中将上述两份合同一并解除。

由于各地法院对相关法律法规的理解不同，有些地区可能须先诉请解除商品房买卖合同，之后另案起诉要求解除担保贷款合同。

（二）解除商品房买卖合同、担保贷款合同的依据

开发商逾期交房，依据《民法典》第五百六十三条规定及商品房买卖合同关于逾期交房的具体约定，业主可以主张解除合同；又依据《商品房买卖合同司法解释》第二十条规定，解除商品房买卖合同后，由于合同目的无法实现，可以解除担保贷款合同。实践中，业主因楼房烂尾，向法院诉请解除商品房买卖合同、担保贷款合同的，多会得到法院支持。

（三）解除合同后，业主已付首付款、银行贷款本息，剩余贷款的处理

依据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，即由开发商向业主及银行分别归还购房款及贷款本息。

实践中，一般不会判令银行将已收取的贷款本息归还业主，而是由开发商将业主已付首付款、已付银行贷款本息归还业主，其余银行贷款本息亦由开发商向银行支付。如最高院（2019）最高法民再245号、成都中院(2021)川01民终30号、盐城中院(2021)苏09民终7198号、贵阳中院(2021)黔01民终11762号等案例，其中（2019）最高法民再245号案例特别明确，担保贷款合同中要求业主在解除担保贷款合同后返还剩余贷款的格式条款，由于不合理加重业主的责任而无效。

实践中也有例外，如(2022)豫10民终1155号案件中，河南许昌中院维持一审判决，由银行归还业主已向银行支付的贷款本息，该部分贷款本息由开发商向银行支付。

此外，依照业主与开发商之间的商品房买卖合同约定，如约定了开发商逾期交房时的违约责任，可据此条款向开发商主张一定比例的违约金。

（四）征信的处理

在开发商逾期交房后，如业主有逾期还贷的，将会对征信产生影响。若解除担保贷款后银行拒绝撤销不良征信记录的，业主可以在解除担保贷款合同的诉讼后，可以向银行和银保监请求消除贷款状态和相关征信影响。

二、烂尾楼业主不愿意解除商品房买卖合同，提出因银行违规放贷而停止还贷的情形。

在房价普遍上涨的大环境下，业主通常不愿放弃经过反复沟通并精挑细选的期房权益，且可能认为即使放弃了该烂尾的房屋，再买房时也可能会遇到类似的问题。但开发商不能向业主如期交付房屋，而银行继续要求业主依约还款，业主作为其中的地位弱势者可采取的手段可谓非常有限，因此业主联合起来声明向银行停止还贷的举措似乎是可以被我们朴素的道德观念所接受的。

在司法实践中，各个法院的观点不一，较少有法院会因银行的提前放贷等违规行为而判令业主可以直接停止还贷的情况，但还是有极少成功的案例，如：

广东高院(2018)粤民申7516号、惠州中院(2017)粤13民终1881号案件中，贷款银行未将贷款支付至商品房预售款专用账户，而是支付至开发商其他银行账户，法院判决业主从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向贷款行偿还本金及利息；

宜州法院(2021)桂1281民初3364号、(2019)桂1281民初124号等系列案件中，贷款银行违反当地政策，未经审批就将商品房预售款拔付给开发商，法院判决业主自起诉之日起至案涉房屋具备交付条件之前，无需偿还银行贷款本金及利息。

关于不解除买卖合同的情况下暂停向银行还贷是否可在法律上被支持的问题，我们将在下篇文章中提出我们的看法。

附：法律相关规定

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

……

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》(参考)

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

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【撰稿人简介】

梁成佳  律师

上海市毅石律师事务所 合伙人

上海毅石（北京）律师事务所 主任  

专业领域：房地产开发领域、投融资、银行保险投资等业务。

孙奕杰  律师

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